Оценка недвижимости

Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи — из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле  «имущество» представляет собой совокупность частных  прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, обозначаются юридическим термином  движимость, а собственность на них называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации.

Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая  «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. 

 Согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ недвижимостью считаются следующие объекты:

земельные участки, участки недр и все, что связано с землей;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

жилые и нежилые помещения.

Понятие недвижимое имущество  включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое свидетельство о праве собственности  —  отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

 С юридической точки зрения недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.  К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. 

 Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 Имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Право владения имуществом (активами) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

1. Оформление ипотечного кредита.Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать, какая сумма средств может быть выдана заемщику.
2. Купля-продажа квартиры.Продавцу необходимо понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной. Инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
3.  Обмен жилья.Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка необходима для того, чтобы определить стоимость объектов, и для того, чтобы одна из сторон не осталась в минусе.
4. Судебные разбирательства.В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившим в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и не ущемить никого в полагающихся им средствах.

Кроме того, экспертная оценка недвижимости может потребоваться в следующих распространенных случаях:

o        для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг;

o        при необходимости перераспределения долей собственности;

o        в процессе страхования недвижимого имущества;

o        при формировании налоговой отчетности;

o        при необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости;

o        при исполнении судебных решений;

o        при ликвидации объектов недвижимого имущества.

 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 
Процедура оценки недвижимости состоит из следующих пяти этапов. Сроки могут быть разными и зависят от объекта недвижимости, а также региона проведения экспертизы.

1. Первый этап— это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию.
2. Навтором этапе предстоит заключение договора с оценщиком и оплата его услуг. Важно указать в договоре конкретный объект оценки, дату оценки, а также стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон.
3. Третий этап— это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты.
4. Четвертый этап— один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчет стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете.
5. Формирование отчета— это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит. По итогам проведенной оценки может быть подготовлен отчет об оценке или заключение специалиста.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на:

—    принципы, отражающие точку зрения заказчика;

—   принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки;

—   принципы, отражающие точку зрения рынка;

—   принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

1. Принципы, отражающие точку зрения заказчика:

—  принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

—    принцип замещения — принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог;

— принцип ожидания — принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущую выгоду и их настоящую стоимость.

2. Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки:

—  принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

—  принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства;

—  принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться;

—   принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства;

— принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки;

— принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

3. Принципы, отражающие точку зрения рынка:

—   принцип зависимости — принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды;

—  принцип соответствия — принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характер использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка.

Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.

o        принцип регрессии — принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается;

o        принцип прогрессии — принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка;

—    принцип спроса и предложения — принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке;

—   принцип конкуренции — принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов;

—    принцип изменения — принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

4. Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки— принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива — это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки.

ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
При проведении оценки недвижимости оценщик определяет стоимость недвижимости, которая подразделяется на рыночную, кадастровую, инвестиционную и ликвидационную.

1. Рыночная стоимость— это цена, за которую недвижимость можно продать в условиях свободного рынка.

Именно этот вид стоимости хотят узнать покупатели и продавцы, обращаясь к оценщикам. Рыночную стоимость определяют в зависимости от условий рынка — находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

—  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

—    стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

—  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

—  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

—   платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Кадастровая стоимость— стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки. 

Данную стоимость определяют методами массовой оценки, a если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 

3. Инвестиционная стоимость— цена для конкретного человека или группы лиц при использовании объекта оценки в определенных инвестиционных целях, то есть, это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный доход недвижимости при сдаче в аренду. 

Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной. Она учитывает возможную прибыль c объекта в дальнейшем.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 

4. Ликвидационная стоимость— цена, по которой можно быстро продать объект недвижимости. 

При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная (обычно составляет 75–80% от рыночной цены).

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (согласно ФСО №2).

ОСНОВНЫЕ
ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Подход
к оценке
представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая
на основе существенной для данного метода информации определить стоимость
объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Метод
оценки
—  способ расчета стоимости объекта
оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Итоговая
стоимость
объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при
использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке. 

В настоящее время выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный. 

1.  Сравнительный подход.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.   

Трудность в использовании данного метода для оценки собственности заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.

Корректировка представляет собой операцию (часто — математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

2.   Затратный подход.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки.

Данный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы, из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа (стоимость воспроизводства или стоимость замещения).

Основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, тем не менее, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. 

3.  Доходный подход.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения.

Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно чётко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта единица имеет историю хозяйственной деятельности и получения прибыли, с учётом которой можно строить прогноз на будущее (в другом случае для прогноза нет оправданных данных).

В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Вывод о итоговой стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Оценка осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта.

Поскольку каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых значений объекта оценки. Заключительным этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе используемых методов, и сведение полученных оценок к единой стоимости объекта на основе слабых и сильных сторон каждого подхода, с учетом того, насколько они существенно отражают при оценке объекта реальное состояние рынка.

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

1. Метод сравнения продажбазируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

•   позиционирование объекта, выбор сегмента рынка;
•   анализ рынка;
•   факторный анализ;
•   выбор аналогов;
• расчет стоимости.

Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок, на данном сегменте рынка, с подобными объектами. Сравнительный подход наиболее применим для оценки объектов, которые имеют развитый вторичный рынок. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» объекта оценки в его текущем состоянии.

2.  Метод капитализации доходов.

При применении метода капитализации доходов определение стоимости объекта недвижимости происходит путем преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Метод капитализации используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершенного строительства или требует значительной реконструкции, то есть в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

3.   Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
•   потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
•    оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Используемые оценщиком стандарты оценочной деятельности: 

1. Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, его основные положения:

Глава I. Общие положения (статьи 1 — 8.1).
Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления (статьи 9 — 17.1).
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Глава III. Регулирование оценочной деятельности (статьи 18 — 24.10).
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части федерального государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ.

Глава III.1. Государственная кадастровая оценка (статьи 24.11 — 24.21).
Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

•    принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Глава IV. Заключительные положения (статьи 25 — 26). 
Кроме того, при оценке недвижимости используются следующие стандарты оценочной деятельности:

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;
•  Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.

Данные стандарты обязательны к применению всеми субъектами оценочной деятельности на территории Российской Федерации.