Судебная землеустроительная экспертиза по определению границ земельного участка

Вид: Судебная
Дело: А41-87954/2023
Город: Московская область
Дата проведения: 08.2024
Категория: Судебная экспертиза Независимая экспертиза Землеустроительная экспертиза
Вопросы эксперту:

Это исследование – пример того, как на практике проходит судебная землеустроительная экспертиза, когда суду нужно понять, какую часть земельного участка фактически занимают здания и что на этой территории реально существует.

Экспертиза проводилась по определению Арбитражного суда Московской области в рамках дела № А41-87954/23.
Задача была конкретная: с выездом на место определить площадь застройки на земельном участке и показать это графически.

С чего начинается проведение землеустроительной экспертизы

Любое проведение землеустроительной экспертизы начинается не с выезда, а с документов.

Эксперт землеустроительной экспертизы изучил:

Важно, что объектов было много – более 30 зданий с разными кадастровыми номерами, назначением и состоянием.
Уже на этом этапе стало понятно: без выезда на местность ответить на вопросы суда невозможно.

Выезд на объект и осмотр территории

Фактическое обследование прошло 27 августа 2024 года.
Эксперт землеустроительной экспертизы работал на месте почти весь день – с 10 утра до 6 вечера.

Во время осмотра:

Выполнена фотофиксация всех доступных зданий
Определены координаты контуров строений
Зафиксировано реальное состояние объектов - целые, частично разрушенные или полностью отсутствующие
Установлено, какие здания реально находятся в границах участка, а какие - нет

На осмотре присутствовали представители собственника и администрации. Это важно: идентификация зданий велась открыто и без «угадываний».

Что зафиксировано на фотографиях в рамках судебной землеустроительной экспертизы

Фотографии – это не просто «картинки для отчёта».
В судебной землеустроительной экспертизе они подтверждают реальное состояние объектов на момент выезда эксперта.

Все снимки сделаны во время осмотра земельного участка и показывают фактическую ситуацию, а не то, что указано в реестрах или старых документах.

На фотографиях крупных объектов хорошо видно:

Массивные производственные здания с большой площадью застройки
Цеха с протяжёнными фасадами и промышленными воротами
Корпуса, которые используются по назначению либо находятся в полуразрушенном состоянии
Реальное количество этажей (в некоторых случаях оно отличается от сведений ЕГРН)
Фактические габариты зданий
Расположение рядом с ограждениями и проездами

📷Часть фотографий особенно важна для суда.

На них зафиксировано:

обрушенные стены;
отсутствие кровли;
сохранившиеся фрагменты фундаментов;
здания, которые физически существуют лишь частично.

Например:

склад заполнителей;
отдельные производственные объекты в юго-западной части участка.

Эти фотографии показывают, что данные здания нельзя считать полноценно существующими, несмотря на наличие кадастровых номеров.

Геодезические измерения и техника

В рамках судебной землеустроительной экспертизы использовались только поверенные приборы:

Съемка выполнялась в системе координат МСК-50, в режиме RTK. Это стандарт для таких работ и дает нужную точность.

Эксперт определял координаты характерных точек каждого здания – по сути, «обводил» реальные контуры строений на местности.

Определение контуров зданий

Дальше началась основная часть проведения землеустроительной экспертизы – измерение контуров зданий.

Измерения – это ключевой этап судебной землеустроительной экспертизы.
Именно здесь перестают работать только документы и начинается работа «ногами и приборами».

Эксперт последовательно обходил каждое здание и:

Измерялась не «примерная» форма, а реальный контур здания по земле – именно то, что занимает площадь участка.

Использование спутникового геодезического оборудования

Основной инструмент – спутниковая геодезическая аппаратура.

Измерения выполнялись:

в системе координат МСК-50;
методом спутниковых измерений в режиме RTK;
с использованием сигналов GPS и ГЛОНАСС.

Проще говоря, эксперт в реальном времени получал точные координаты каждой характерной точки здания.

Это стандартная и признанная методика для судебной землеустроительной экспертизы.

После завершения полевых измерений:

Именно эти данные легли в основу выводов.

Камеральная обработка данных

После выезда началась камеральная часть проведения землеустроительной экспертизы.

обработка полевых измерений;
сопоставление фактических данных со сведениями ЕГРН;
анализ расхождений по площади;
подготовка схемы с фактически сложившейся застройкой.

какие здания существуют;
где они расположены;
какую площадь реально занимают.

Подсчет площади застройки

На основании замеров эксперт землеустроительной экспертизы определил суммарную площадь застройки.

Фактическая площадь, занимаемая зданиями на участке с кадастровым номером 50:33:********, составила:

52 786,3 кв. м

Это ключевой вывод всей судебной землеустроительной экспертизы.

Анализ прошлых периодов и спутниковые снимки

Суд также просил оценить ситуацию за прошлые годы – с 2022 по 2023 год.

Эксперт проверил архивные спутниковые снимки через Google Earth.
Но тут есть ограничение: последние доступные снимки оказались датированы 2019 годом.

Из-за этого эксперт честно указал:

Это нормальная практика для проведения землеустроительной экспертизы, и суды это учитывают.

Почему нельзя было рассчитать «необходимую для эксплуатации» площадь

Отдельный момент – площадь, необходимая для использования зданий.

Эксперт землеустроительной экспертизы указал прямо:

в законе нет четкой методики расчета такой площади;
для этого нужны данные о персонале, транспорте, логистике, технологии производства;
этой информации в материалах дела не было.

Поэтому рассчитать такую площадь корректно невозможно, и это тоже зафиксировано в выводах.

Ответ на вопрос поставленный судом:

По результатам натурных исследований составлена схема № 1, на которой показана фактически сложившаяся ситуация по состоянию на 10.08.2024 – идеализированная компьютерно-графическая модель объектов исследования, созданная в камеральных условиях по результатам натурных экспертных исследований.

Согласно полученным данным суммарная площадь застройки выявленных 29 (двадцати девяти) нежилых зданий с кадастровыми номерами ….. составляет 52786,3 квадратных метра.

Решение суда:

От ООО «Олимп Эксперт» в материалы дела представлено заключение эксперта № А41-87954/23

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года N 23 “О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе”, не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Экспертиза должна проводиться в соответствии с законодательством и в порядке, исключающем сомнения в ее объективности, в том числе с участием сторон, а экспертное заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации”).

Согласно заключению ООО «Олимп Эксперт» установлено, что на земельном участке расположены 29 нежилых зданий, в связи с чем сделаны выводы о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 50:33:*****, занимаемая зданиями, находящимися в собственности ООО «****» фактически составляет 52 786,3 кв. м.

Заказать экспертизу!

Если вам требуется судебная землеустроительная экспертиза, наши специалисты готовы провести детальный анализ и предоставить объективное экспертное заключение. Вы можете получить консультацию написав нам на электронную почту: olimpekspert@mail.ru приложив все имеющиеся материалы(при наличии) или позвонить по телефону +7-977-407-58-58