Семеновская
Вопросы эксперту
- Определить виды и объем фактически выполненных скрытых работ по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома № 18 по улице *** в городе Тюмени, а также их соответствие видам и объемам скрытых работ, указанных в проектной документации, исполнительней документации (актах на скрытые работы, исполнительных схемах).
- В случае выявления несоответствия определить какие виды и объемы работ не выполнены, а также их стоимость.
Управляющая компания выполнила капитальный ремонт двух многоквартирных домов, подала документы на приёмку и получила отказ. Муниципальная служба заказчика не стала выдавать заключение о соответствии работ. Формальная причина: якобы из исполнительных схем невозможно определить, какой объём скрытых работ реально выполнен.
На самом деле речь шла о десятках миллионов рублей и о конструкциях, скрытых под последующими слоями отделки.
Именно здесь и нужна независимая строительная экспертиза: не слова, а факты, установленные с инструментами в руках на объекте.
Что произошло
Речь о двух многоквартирных жилых домах в Тюмени. Оба ещё в 2019–2020 годах городская комиссия по чрезвычайным ситуациям признала требующими восстановления, были нарушены проектные условия эксплуатации. Под эту задачу выделили субсидию из городского бюджета и заключили договор с подрядной организацией.
Несколько лет шёл капитальный ремонт: укрепление несущих конструкций, инъектирование трещин эпоксидными составами, установка спиральных анкеров, устройство арматурных сеток. Всё это так называемые скрытые работы: после завершения каждого этапа они закрываются следующими слоями конструкции и снаружи уже не видны.
В марте 2024 года подрядчик сдал работы, все акты КС-2 и КС-3 подписаны обеими сторонами. Общая стоимость по двум домам более 50 миллионов рублей. Управляющая компания направила пакет документов в уполномоченную организацию для получения заключения о соответствии.
Ответа не последовало. Служба заказчика отказала:
по её мнению, из представленных исполнительных схем нельзя установить реальный объём скрытых работ. Фактически поставила под сомнение сам факт их выполнения. Управляющая компания обратилась в арбитражный суд.
Суд назначил судебно-строительно-техническую экспертизу
20 марта 2025 года суд вынес определение о назначении судебной строительно-технической экспертизы и поручил её проведение независимой экспертной организации. Ответчик возражать не стал — что само по себе показательно.
Перед экспертом поставили два конкретных вопроса по каждому дому отдельно.
Вопросы суда:
- Определить виды и объём фактически выполненных скрытых работ по капитальному ремонту дома № 18 и проверить их соответствие проектной документации, актам КС-2 и исполнительной документации. При наличии расхождений — установить, какие работы не выполнены и сколько это стоит.
- То же самое — для дома № 20 с соответствующей документацией.
Постановка вопросов точная: не «оцените качество» и не «есть ли дефекты», а «проверьте факт выполнения и соответствие объёмов». Это классическая задача для строительной экспертизы многоквартирного дома, когда спор идёт именно о скрытых работах.
Как проводилась экспертиза дома для суда: этапы исследования
Этап 1. Анализ документальной базы
Первым делом эксперт изучил весь массив материалов дела. Это не формальное листание папок: нужно было установить цепочку соответствий между тем, что предусмотрено проектом, что отражено в актах и что подписано всеми участниками строительного контроля.
В актах освидетельствования скрытых работ стояли подписи шести сторон: представителя технического заказчика, руководителя проекта подрядчика, специалиста по строительному контролю, главного инженера проекта, представителя лица, выполнившего работы, и ведущего инженера уполномоченной организации по строительному контролю и надзору. Эксперт проверял полноту и корректность каждой подписи.
Параллельно анализировались рабочие документации по обоим домам: архитектурно-строительные решения, исполнительные схемы с указанием объёмов, акты КС-2. Каждая позиция в актах сопоставлялась с соответствующими позициями в проектной документации.
Этап 2. Уведомление сторон и выезд на объект
Перед проведением натурного осмотра все стороны по делу были уведомлены о дате и времени выезда. Это обязательное требование при судебно-строительно-технической экспертизе: каждая сторона вправе присутствовать при осмотре и фиксировать свои замечания.
Эксперт выезжал на оба объекта — дом № 18 и дом № 20. Перед осмотром проводился общий визуальный осмотр фасадов и конструкций для понимания общего технического состояния зданий и выбора контрольных точек для вскрытия.
Этап 3. Вскрытие конструкций и натурный осмотр
Это ключевой этап любой независимой строительной экспертизы по скрытым работам. Эксперт не может просто поверить документам — он обязан проверить факт выполнения работ непосредственно в конструкции.
На выбранных участках были выполнены контрольные вскрытия. В открытых шурфах эксперт установил следующее:
наличие арматурной сетки в конструктиве — тип, шаг, способ крепления соответствуют проектным решениям;
спиральные анкеры установлены в предусмотренных проектом местах и на необходимую глубину;
эпоксидная смола присутствует в зонах инъектирования — характер распределения соответствует нагнетанию под давлением;
инъекционный раствор равномерно заполняет трещины и пустоты — признаков неполного заполнения не выявлено;
пластиковые пакеры зафиксированы в отверстиях инъектирования — все в рабочем состоянии, следов несостоявшейся инъекции нет.
Каждый вскрытый участок проверялся на соответствие исполнительной схеме: расположение, количество элементов, использованные материалы. Расхождений между схемами и фактическим состоянием не обнаружено.
Работы проводились в соответствии с «Правилами обследования несущих строительных конструкций» СП 13-102-2003
Этап 4. Инструментальные измерения
Помимо визуального контроля, эксперт выполнял инструментальные замеры. Применялось поверенное оборудование — все свидетельства о поверке приложены к заключению. Измерялись линейные размеры конструктивных элементов, глубина установки анкеров, расстояния между точками инъектирования. Полученные значения сопоставлялись с проектными параметрами.
Этап 5. Фотофиксация
Каждый вскрытый участок, каждый обнаруженный конструктивный элемент фиксировался фотографически. Фотоматериалы систематизированы в сводной таблице с привязкой к конкретным позициям актов КС-2 и исполнительных схем. Это исключает возможность разночтений: суд видит не описание, а снимок.
Этап 6. Сводная таблица соответствий
По итогам всей работы эксперт составил детальную сводную таблицу. По каждой позиции — вид скрытой работы, объём по проекту, объём по акту КС-2, объём по исполнительной документации, фактически обнаруженный объём. Четыре столбца, один вывод по каждой строке: соответствует или нет.
Ответ на оба вопроса суда оказался одинаковым: несоответствий не выявлено.
По дому № 18 — виды и объём фактически выполненных скрытых работ полностью соответствуют проектной документации (шифр П 07-20), актам КС-2 № 5 и № 6 и исполнительной документации.
По дому № 20 — аналогичный результат: полное соответствие проекту (шифр П 12-20), актам КС-2 № 2 и № 3 и исполнительным схемам.
Работы выполнены. Объёмы совпадают. Исполнительная документация корректна. Претензии уполномоченной организации к оформлению схем не имеют под собой технического основания — объёмы можно и нужно было установить, что эксперт и сделал.
Работы проводились в соответствии с «Правилами обследования несущих строительных конструкций» СП 13-102-2003
Что решил суд
11 августа 2025 года Арбитражный суд Тюменской области исковые требования удовлетворил в полном объёме.
Суд обязал уполномоченную организацию выдать заключение о соответствии выполненных работ проектной документации и актам приёмки – по обоим домам, по всем этапам. Дополнительно с ответчика взыскано 246 400 рублей: 176 400 рублей – расходы на проведение экспертизы, 20 000 рублей – услуги представителя, 50 000 рублей – госпошлина.
«У Суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержание и форма заключения соответствует требованиям Федерального закона “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации”, никаких возражений со стороны ответчика и третьих лиц не поступило.»
«Оценив… все представленные сторонами доказательства, а также заключение эксперта, Суд считает установленным, что у истца… в настоящее время имеются все основания для получения заключения о соответствии видов и объёмов фактически выполненных работ по ремонту Объекта субсидирования видам и объёмам работ, указанным в проектной документации… в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.»
Вывод
Экспертиза дома для суда в этом деле стала решающим доказательством. Когда уполномоченная организация заявила «объём не установить» – эксперт приехал, вскрыл конструкции, замерил, сфотографировал и составил таблицу. Всё оказалось на месте.
Судебно-строительно-техническая экспертиза работает именно так: не декларации, а измерения. Не предположения, а факты из конструкции. Независимая строительная экспертиза подтвердила, что работы выполнены в полном соответствии с проектом – и суд с этим согласился.